Comment lutter contre l'urbanisation ? Des moyens

Comment lutter contre l'urbanisation ?

Des moyens existent :

La fiscalité foncière et immobilière

Un autre axe de lutte contre l’étalement urbain serait de réformer la fiscalité foncière et immobilière afin de réduire l’incitation à la rétention foncière qui participe du mitage du territoire, et de réévaluer la valeur locative des terrains à bâtir en propriété pour lutter contre le « malthusianisme foncier » et le surdimensionnement des zones à urbaniser (zones AU).

L’augmentation de la taxe locale d’équipement prévue par la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbains),en 2000 s’est retournée contre son objectif : elle cherchait à pénaliser la maison individuelle mais est apparue comme une ressource fiscale pour les finances communales.

Les mesures de politique du logement

Afin d’éviter le phénomène de ségrégation sociale qui alimente l’étalement urbain, il est essentiel de construire des logements sociaux et très sociaux en centre ville ou proches du centre, dans des zones bien desservies par les transports collectifs. Une autre mesure proposée, pour les logements sociaux en accession, est que l’intercommunalité capte l’ensemble de la plus-value générée à la vente afin que le prix des logements reste abordable.

La demande de construction neuve pour les décennies à venir est inscrite dans la structure

démographique du pays. Cette situation ne contribuera pas à une détente du marché du logement, et

donne donc encore de l’avenir à l’étalement urbain.

L’aménagement du territoire

Parmi les causes de l’étalement urbain, la collusion aménageur/promoteur observée sur le terrain

nécessite de revenir à une politique et à des procédures d’aménagement, et à afficher en amont les

contraintes auxquelles un promoteur devra se plier.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est majoritairement élaboré par la commune alors que celle-ci

manque à la fois du recul nécessaire et des moyens humains et financiers pour développer et mettre

en œuvre une politique d’urbanisme capable de répondre aux enjeux du développement durable. De

ce point de vue, il conviendrait de transférer cette compétence à l’intercommunalité, et aussi de

renforcer l’ingénierie territoriale en matière d’aménagement et d’urbanisme.

Si le logement est bien le premier consommateur d’espace (plus de 2 millions d’hectares par an), il est suivi par les activités économiques (activités et services) qui consomment environ 1,4 million

d’hectares par an, puis par les réseaux de transport (800.000 hectares par an environ). Ceci s’exprime par la tendance lourde qu’est la localisation des zones d’activités et des zones commerciales en périphérie des zones urbanisées. De manière plus ancienne, nombre d’activités ont disparu des centres villes pour être délocalisées vers la première ou deuxième couronne : marchés de gros, abattoirs, hôpitaux, casernes, centres de tris postaux, etc.

Les fonctions stratégiques connaissent un mouvement plutôt centripète alors que les activités

productives ont connu un mouvement centrifuge, notamment du fait de la diminution des prix du

foncier du centre vers les périphéries.

Il y a aussi un problème de gouvernance.

Certes, la loi Grenelle a fixé comme objectif la préservation des terres agricoles, mais les politiques du logement ont au contraire souvent encouragé cet étalement. Ainsi, les aides à la construction, qu'il s'agisse du prêt à taux zéro, des incitations à l'investissement locatif " Robien ", puis " Scellier ", ou du crédit d'impôt sur les intérêts des emprunts immobiliers, parce qu'ils n'ont pas été conditionnés à des critères géographiques stricts, ont encouragé la construction là où le foncier est le moins cher, loin des centres-ville.

L'Hexagone se caractérise par des communes très nombreuses, souvent petites, mais dotées la plupart du temps des compétences d'urbanisme. Dans la ville émiettée, le mécanisme type de l'avancée du front périurbain. Dans un premier temps, les communes rurales les plus proches des villes, administrées par des élus agriculteurs, accueillent des ménages urbains à la recherche d'habitat individuel hors des centres-ville onéreux. Des terres agricoles sont reclassées comme constructibles à cette occasion et les propriétaires fonciers en tirent un profit immédiat. Dans un second temps, les nouveaux ménages périurbains deviennent majoritaires dans la commune et bloquent la constructibilité des terres pour éviter l'arrivée de nouvelles populations et la dégradation de leur cadre de vie. Les nouveaux ménages à la recherche d'un logement bon marché sont donc amenés à s'installer plus loin, dans d'autres zones encore rurales, où se reproduit le même processus.

Pour casser cette spirale, des associations écologistes comme le Réseau action climat, et le syndicat d'agriculteurs FNSEA réclament aujourd'hui que les plans locaux d'urbanisme ne soient plus définis à l'échelle communale, mais intercommunale, de manière à mieux planifier, sur le long terme, la densité urbaine et la préservation des terres agricoles.

Normalement, les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ont pour tâche de préserver les terres agricoles et de les attribuer à de jeunes agriculteurs. Les zones agricoles protégées (ZAP) et autres périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) sont aussi censés limiter leur grignotage. Mais ces dispositifs manquent de moyens financiers pour capter le foncier. Et si chacun déplore la disparition des terres agricoles, peu d'élus locaux résistent à l'attrait d'un projet industriel ou d'un lotissement, synonymes d'emplois et de recettes fiscales.

La rente foncière

Des terres de plus en plus rares sont aussi des terres de plus en plus chères. Entre 1997 et 2010, le prix des prés et des terres libres a augmenté de 65 %, celui des vignes de 116 %. Mais la rareté n'explique pas entièrement cette hausse, ni l'engouement pour les terres agricoles. Au-delà de la rente foncière proprement agricole (le loyer rapporté au prix du terrain), qui se situe actuellement autour de 3,5 % en moyenne annuelle, les acquéreurs sont surtout attirés par la " rente foncière résidentielle " potentielle : ils anticipent sur la constructibilité future d'une terre agricole. En moyenne, les terrains constructibles valent en effet 55 fois plus que les terres agricoles, tandis que les terrains " à usage résidentiel " (jardins, parcs….) valent 9 fois plus. Les prix du foncier agricole sont donc tirés vers le haut par ceux de l'immobilier. Afin de limiter cette rente une taxation pourrait être mise en place dans le but d'imposer le bénéfice crée par le passage du terrain en tant que constructible. 

"Comment maîtriser l'étalement urbain ?",www.caue56.fr,Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement du morbihan

"Le gouvernement recule face aux maires sur la réforme des PLU",Le monde, Article paru dans l'édition du 17.11.13